Cómo empezar a hackear casas para generar riqueza inmobiliaria

En promedio, los estadounidenses que acumulan riqueza lo hacenSer dueño de su propia casaA largo plazo, ser propietario de una vivienda suele ser mejor que vivir alquilando de por vida. Sin embargo, si está dispuesto a “modificar su vivienda”, ser propietario de una vivienda podría catapultar su patrimonio neto de inmediato.

Hablando en general,piratería de casases el arte de que los inquilinos paguen por tu residencia principal. Puedes hacerlo alquilando una habitación libre enAirbnb, viviendo en una parte de una propiedad de varias unidades o viviendo con compañeros de habitación.

Por ejemplo, mi mejor amigo compró una casa de cuatro habitaciones cuando empezó la universidad en la Universidad Estatal de Arizona. Vivía en el dormitorio principal y alquilaba las otras tres habitaciones. Este arreglo cubría todos sus gastos, por lo que no solo estaba acumulando riqueza, ¡sino que vivía gratis!

Al elegir una casa principal no convencional (o una situación de vida no convencional), puede prepararse para gastos de vida extremadamente bajos ahora y enormes gastos de flujo de efectivo en el futuro.

¿Crees que hackear tu casa podría ser una buena opción para ti? Aquí te contamos cómo empezar.

Tabla de contenidoRentabilidad de la inversión con pago inicial de la vivienda principalPiense en su casa como una inversión¿Cualquiera puede hackear una casa?Matemáticas para hackear la casaReflexiones finales

Rentabilidad de la inversión con pago inicial de la vivienda principal

Muchos jóvenes evitan invertir en bienes raíces porque se necesita un pago inicial del 20 al 25 % para obtener un préstamo de un banco. Sin embargo, cuando se trata de comprar una casa, se puede salir adelante con un pago inicial mínimo.

Rocky de Tampa, Florida y autor del blog de finanzas30-0, utilizó un préstamo VA para comprar su primera “casa improvisada”. Un préstamo VA es un beneficio crediticio para veteranos y militares en servicio activo que permite a los prestatarios realizar un pago inicial del 0 % para una vivienda principal.

A medida que Rocky avanzaba en el proceso, pagó algunos costos, pero el día que compró su casa, el vendedor le reembolsó los costos. “De hecho, terminé ganando $300 en ese intercambio, así que funcionó muy bien”.

Después de comprar la casa, Rocky se mudó con dos amigos que le pagaban alquiler. Aunque tenía dos amigos viviendo con él, Rocky solo pagaba $80 por mes de su hipoteca más un tercio de los servicios públicos.

Si está pensando en comprar una casa nueva, las mejores opciones son los préstamos VA y USDA si reúne los requisitos para ellos. Estos préstamos tienen comisiones iniciales elevadas, pero requieren un pago inicial del 0 %.

Los prestatarios también pueden considerar una hipoteca convencional con un pago inicial del 5 %. Si bien pagará el PMI hasta alcanzar el 20 % del capital, sigue siendo un préstamo de menor costo. Los préstamos de la FHA tienen altas tarifas de financiación inicial y tarifas anuales continuas. Permiten pagos iniciales tan bajos como el 3,5 %, pero es posible que no valgan la pena.

Si realmente desea comprar su primera propiedad, puede comparar las tasas de interés hipotecarias y las opciones de préstamos enÁrbol de préstamos.

Piense en su casa como una inversión

Si bien es bastante fácil obtener financiamiento para una casa principal, no todas las casas son igualmente “hackeables”. Ruby Escalona y Peter Prokaj de Jacksonville, Florida, y los blogueros deUn viaje que amamos, compró una casa adosada de tres dormitorios y dos baños.

Como habían estado viviendo con otro compañero de piso en un apartamento de dos habitaciones, pensaron que la casa adosada era lo suficientemente grande como para alquilarla. Sin embargo, decidieron que recibir huéspedes de Airbnb funcionaría mejor que tener un compañero de piso a tiempo completo. Escalona explica: “Es sorprendentemente muy fácil llenar nuestra casa de huéspedes. Una de las razones por las que tenemos éxito es la ubicación. Está en una zona en auge. Todo el mundo quiere mudarse aquí. La gente está empezando a llegar en masa”.

Al comprar una casa más grande en un vecindario más atractivo, Escalona y Prokaj han tenido mucho éxito en la remodelación de su casa. En promedio, los ingresos deAirbnbLos huéspedes cubren entre el 85 y el 90% de su hipoteca y sus costos, además de poder deducir ciertos gastos de sus impuestos.

Rocky tenía una mentalidad de inversión similar cuando compró su casa. Compró una casa de cuatro habitaciones que sabía que podría pasar la “regla del 1%”, según la cual el alquiler bruto es al menos el 1% del valor de la casa. También compró la casa sabiendo que la compartiría con compañeros de habitación. Consideró la distribución de las áreas comunes, la solidez de las puertas de las habitaciones y otros factores para asegurarse de que fuera un lugar en el que se sintiera cómodo viviendo.

Si decide comprar una casa multifamiliar, deberá asegurarse de que la casa pueda satisfacer las necesidades de flujo de efectivo si decide abandonar la propiedad (para aceptar un nuevo trabajo o porque desea una casa diferente).

Si bien usar compañeros de cuarto para reducir tus gastos de vida tiene mucho sentido, no querrás quedarte atrapado en una propiedad que tenga un flujo de efectivo negativo.

¿Cualquiera puede hackear una casa?

Rocky explica que para muchas personas, la idea de hackear una casa no es financieramente imposible, pero sí socialmente imposible. “Tienes que estar preparado para que te miren con recelo”, explica. “Tengo 32 años y vivo con un compañero de piso, pero pago muy poco por vivir en una casa, así que me ayuda a alcanzar mis objetivos financieros”.

Prokaj explica que, para Escalona y para él mismo, el verdadero secreto para tener éxito en el hacking es confiar en la gente y ser flexible. Aconseja: “Piense en esto como una buena herramienta financiera. Puede ayudarle a ahorrar mucho dinero en su hipoteca que puede gastar en otra cosa”.

Los padres suelen objetar que criar a sus hijos hace que la piratería doméstica sea imposible. Nuestra redactora Hannah tuvo una experiencia de primera mano que demuestra que no es así. Compró su casa actual cuando tenía un niño pequeño. Compró específicamente una casa de dos niveles con un dormitorio y un baño en el sótano para poder alquilarla si encontraba a la persona adecuada.

Después de vivir en su casa durante solo una semana, un amigo se acercó a ella y le pidió alquilar su sótano. Fue una buena opción. Él ha estado viviendo allí con sus dos hijos y su alquiler cubre la mayoría de sus gastos de vivienda.

Si esto te parece interesante, echa un vistazoCómo empezar a anunciar tu casa en Airbnb.

Matemáticas para hackear la casa

Si va a dedicarse a la piratería inmobiliaria como estrategia para generar riqueza, es importante que el dinero funcione a su favor. En particular, debe ahorrar dinero mientras viva en la propiedad y tener la opción de convertirla en un alquiler que genere flujo de efectivo cuando decida mudarse. No debe depender del aumento del valor líquido (especialmente en propiedades multifamiliares).

Los siguientes son los tres cálculos que debes hacer antes de comprar una casa para hackear.

Regla del 1%

ElRegla del 1%establece que una propiedad en alquiler debe tener un alquiler bruto equivalente al 1% del valor de la propiedad cada mes. Si una propiedad vale $100,000, entonces debe tener un alquiler justo de mercado de al menos $1,000 por mes. Una propiedad que vale $400,000 debe tener un alquiler justo de mercado de al menos $4,000 por mes.

Dado que planea vivir en esta propiedad, no es necesario que la propiedad alcance la regla del 1 % si usted vive en ella. En cambio, debe evaluar la propiedad como si fuera a alquilarla en su totalidad a un tercero.

Dependiendo de dónde vivas, la regla del 1 % puede parecer imposible de cumplir. En ese caso, tiene sentido comenzar a buscar propiedades multifamiliares en alquiler. Las propiedades multifamiliares a menudo te permiten obtener mayores ingresos por alquiler en relación con el valor de la propiedad.

Si está planeando alquilar la propiedad enAirbnb, haga una estimación conservadora de su ocupación y tarifa de alquiler. No querrá asumir que recibirá visitantes los 30 días del mes y que todos pagarán el precio completo.

Tasa de capitalización

Si encuentra un lugar que cumple con la regla del 1 %, es hora de ver si su propiedad tiene un ingreso operativo neto positivo. Este número muestra aproximadamente cuánto efectivo puede esperar ganar después de haber pagado la hipoteca.

Ingresos operativos netos imputados

Este es el cálculo del ingreso operativo neto imputado:

Ingresos por alquiler esperados* (digamos $1,000 por mes) = $12,000 por año.
Tasa de vacancia (digamos 10%) = −$1,200 por año.
Impuestos sobre la propiedad = −$1,200 por año.
Seguro de la propiedad = −$600 por año.
Servicios públicos compartidos (si los hubiera) = $0.
Otros gastos (como HOA, etc.) = −$2,400 por año.
Total = $6,600 por año.

*Utilice el ingreso de alquiler esperado si no viviera en la propiedad.

Esta propiedad genera $6,600 por año antes de que pagues el capital y los intereses de tu préstamo. Si la propiedad en cuestión vale $100,000, esta propiedad tiene una tasa de capitalización del 6.6% por año. Esto significa que puedes ganar un máximo del 6.6% (más el aumento en el valor de la casa) por año una vez que hayas pagado la hipoteca.

Dado que vives en esta unidad, también debes calcular tu tasa de capitalización basándote en vivir en la propiedad. Utiliza la misma ecuación, pero en lugar de basar el ingreso por alquiler esperado en el valor justo de mercado del alquiler, considera lo que realmente esperas cobrarles a tus inquilinos o compañeros de habitación. Por ejemplo, podrías tener dos compañeros de habitación a quienes les cobras $400 por mes, cada uno. En esta situación, tu ingreso por alquiler sería de $800 por mes o $9,600 por año.

Ingresos operativos netos reales

Ingresos por alquiler esperados* (digamos $800 por mes) = $9,600 por año.
Tasa de vacancia (digamos 10%) = -$960 por año.
Impuestos sobre la propiedad = -$1,200 por año.
Seguro de la propiedad = -$600 por año.
Servicios públicos compartidos (si los hubiera) = $0.
Otros gastos (como HOA, etc.) = -$2,400 por año.
Total = $4,440 por año.

*Basado en el alquiler esperado de compañeros de cuarto o inquilinos mientras estás hackeando tu casa.

En este ejemplo, durante el período de piratería de la casa, alcanzará una tasa de capitalización del 4,44 % en una propiedad de $100 000.

La tasa de capitalización que debe alcanzar dependerá de sus objetivos para la propiedad. Para los hackers inmobiliarios, buscaría una tasa de capitalización de al menos el 3 al 4 % con el alquiler real. Si utiliza la métrica imputada, probablemente querrá ver al menos el 5 %, pero es posible que desee buscar algo más cercano al 7 u 8 % si es un inversor agresivo.

Flujo de caja (real e imputado)

Si la tasa de capitalización funciona a su favor (como en el ejemplo anterior), es hora de considerar seriamente si esta es la propiedad para su casa. En general,Inversión en propiedades de alquilerSe trata de flujo de caja, no de crecimiento del capital, por lo que debe concentrarse en ganar efectivo mes tras mes.

Recomiendo calcular esto de dos maneras. Primero, calcula el flujo de efectivo anual en función del alquiler real que esperas recibir de los compañeros de habitación o inquilinos. Este número puede ser negativo, pero te dará una buena idea de cuánto pagarás realmente por la vivienda. A continuación, calcula el flujo de efectivo real en función del alquiler que podrías recibir si no vivieras en la propiedad.

Flujo de caja real

Ingresos operativos netos reales (de la sección anterior) ($4,440) divididos por 12 = $370 por mes.
Pago hipotecario mensual ($100,000 financiados al 3.92% por 30 años) = −$473.
Total = −$103 por mes.

En este ejemplo, el propietario de la propiedad tiene que pagar $103 por los gastos de vivienda (más su parte de los servicios públicos).

Flujo de caja imputado

Por supuesto, cuando te mudas de la propiedad, necesitas que la propiedad te genere dinero mes tras mes. En este caso, hacemos el mismo cálculo, pero utilizamos el ingreso operativo imputado (el ingreso operativo neto si no estuvieras viviendo en la propiedad).

Ingresos operativos netos imputados (de la sección anterior) ($6,600) divididos por 12 = $550 por mes.
Pago hipotecario mensual ($100,000 financiados al 3.92% por 30 años) = −$473.
Total = $77 por mes.

¿Qué tipo de flujo de efectivo necesita?

A medida que los precios de alquiler en su área comiencen a aumentar, su flujo de efectivo aumentará lentamente con ellos (en la mayoría de los casos), por lo que no necesita una gran cantidad de flujo de efectivo para comenzar. En un mundo ideal, desea un flujo de efectivo imputado de al menos $100 por propiedad, pero cuanto más alto, mejor.

Dado que planea “modificar la casa” y vivir en la propiedad durante varios años, es posible que no le importe aceptar un flujo de efectivo mensual menor. Solo tenga cuidado con esto. Es bastante fácil sobreestimar sus gastos operativos netos, por lo que una pequeña cantidad del flujo de efectivo puede verse consumida por gastos inesperados, como vacantes o reparaciones.

Reflexiones finales

El hackeo inmobiliario puede ser una forma fantástica de empezar a generar riqueza con bienes raíces de una manera poco convencional. Sin embargo, debes sentirte cómodo con el hecho de que no vas a ajustarte a las normas sociales “tradicionales”.

Si te sientes cómodo con un estilo de vida poco convencional, esta puede ser una excelente forma de comenzar a generar riqueza de manera temprana.